房地产企业税收政策

2021-05-01 阅读次数:10261次

【优惠内容】

 一、(一)房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳增值税,税率为9%。
    1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
    房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
    2.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
    3.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
    4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
    (二)房地产企业转让土地使用权取得的收入按“销售无形资产”税目缴纳增值税,税率为9%。
    二、房地产企业在计算土地增值税时,可扣除的项目为:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。 
    开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
    财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
    其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。
    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本的金额之和的10%以内计算扣除。
    上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
    对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和,加计20%的扣除。
    纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市税务局根据当地情况制定。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
    房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于5%的征收率核定征收土地增值税:
    (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
    (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
    (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
    (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
    (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
    三、房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
    企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:
  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
  企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
  在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
    企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
    企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。
    四、对房地产企业签订的商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,税率为0.05%。


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